Svajojantiems apie išskirtinį būstą šie metai gali būti lemtingi: pardavėjų aukso amžius baigėsi

Per pandemiją gausiai pajūryje „apsipirkę“ lietuviai kaip reikiant iššlavė šio regiono laisvų būstų sandėlį. NT vystytojai, matydami žaibiškai išaugusį pirkėjų susidomėjimą būstu poilsiui prie jūros, ėmėsi naujų projektų planavimo ir vystymo, o vietiniai gyventojai savo kartais ir labai prastos būklės NT pardavinėjo neadekvačiai aukštomis kainomis. Tačiau pardavėjų aukso amžius baigėsi: praėję metai net tik Vilniaus, bet ir Palangos, Šventosios NT rinkoms nebuvo patys geriausi ir svajojantys apie būstą pajūryje jau trina rankomis – šie metai gali būti lemtingi.

Būsto rinka buvo ramesnė 

2022 metais viso Lietuvos NT rinka aktyvumu nepasižymėjo. „Inreal” grupės investicijų ir analizės vadovas Tomas Sovijus Kvainickas dar gruodžio mėnesį pabrėžė, kad aukščiausias naujo būsto rinkos klestėjimo taškas buvo pasiektas 2021 metais. Toliau fiksuojamas tolygus rinkos lėtėjimas. 

„Rinkai lėtėjant naujų butų pardavimų skaičius yra dvigubai mažesnis ir tuomet galime svarstyti įvairius vertinimus. Išties, kainos augo, įperkamumas sumažėjo ir tai turėjo didelės įtakos rinkai, ypač sostinėje. Aišku, prie rinkos lėtėjimo prisidėjo ir tai, kad padaugėjo atšauktų susitarimų, netgi apie du kartus. Jeigu anksčiau atšauktų sandorių būdavo apie porą šimtų per metus, tai dabar vien Vilniuje jų yra beveik 400“, – akcentavo T. S. Kvainickas.

Tuo tarpu NT analitikas Arnoldas Antanavičius atkreipė dėmesį į antrinės būsto rinkos aktyvumą, kuris, pasak jo, yra normalus ir teigiamas butų pirkėjams. Jie gali neskubėdami įsivertinti savo galimybes įsigyti būstą, mėginti derėtis su pardavėjais, apgalvoti sutartis ir pan.

„Reiktų pabrėžti, kad Lietuvoje naujos statybos rinkos yra tik apie 10 proc. Daugumo būsto perkama-parduodama antrinėje rinkoje, senos ir naujesnės statybos, šeimininkus jau turėjusius, butus. Sandorių kritimas, kuris yra fiksuojamas, aš jį vertinčiau 8-9 balais, nes tai tikrai nėra vieni prasčiausių metų. Šių metų NT pardavimų situacija yra panaši 2017-2018 metus ir tai yra pakankamai sveikas aktyvumas. Antrinėje rinkoje yra pakankamai sveika situacija. Pirkėjams laikotarpis yra ramesnis ir jie gali pasižiūrėti, pasitarti ir pasiderėti dėl jiems tinkančio būsto kainos. Tai man atrodo, kad dabar yra rinka yra labai sveika. Labai gera proga derėtis, tartis dėl palankesnių sąlygų ir pan.“, – pabrėžė NT analitikas.

Pajūryje išimčių nėra 

Ne išimtis ir pajūrio NT rinka. T. S. Kvanickas sako, kad nors 2022 metai Palangos NT rinkai buvo ramesni, negalima teigti, jog jie buvo labai blogi. „Inreal“ grupės duomenimis, Klaipėdoje per 2022 metus (iki gruodžio vidurio) Palangoje buvo parduoti – 365 naujos statybos butai. Tuo tarpu Klaipėdoje – 328 naujos statybos būstai. Didesnį NT rinkos aktyvumą Palangoje, anot T. S. Kvainicko lemia tai, kad joje apsiperka net tik vietiniai gyventojai, bet ir vilniečiai, kauniečiai, kitų didmiesčių gyventojai.

„Palanga ir Kuršių Nerija nėra tiesiogiai veikiamos vietos demografinių pokyčių. Nemaža dalis Neringos ir Palangos butų pirkėjų yra iš Vilniaus ar Kauno, tai visiškai nesusiję su tuo, kiek žmonių gyvena Palangoje. Žinoma, yra ir vietinių gyventojų, kuriems kažkur gyventi reikia, bet tai nėra dideli miestai, didelės įtakos vietiniai pirkėjai rinkai nedaro“, – tikina T. S. Kvainickas.

NT analitikas pažymi, kad NT aktyvumas Palangoje praėjusiais metais buvo mažesnis nei per pandemiją, tačiau didesnis nei iki pandemijos. Visgi, T. S. Kvainicko teigimu, paskutiniai 2022 metų mėnesiais pajūrio būsto rinka stabtelėjimo neišvengė, bet to, pasak NT eksperto, dideliems pasiūlos ar kainų pokyčiams neužtenka. 

„Paskutiniai mėnesiai buvo lėtesni, tačiau nėra taip, kad buvo pasiūlyta toks kiekis būsto, kad rinka „užlūžtų“ per kelis neaktyvius mėnesius. Ji sugrįžo į tą lygį, kuris buvo prieš pandemiją. Pardavimų bus, galbūt kažkuriuo metu galimas rimtesnis sulėtėjimas, kažkas įsigis pigiau, bet parduos brangiau, tie kurie norėjo parduoti brangiau, siūlys rinkai naujai pastatytus butus, bet jų nebus labai daug, tiesiog rinka bus normali“, – paaiškina pašnekovas.

Kai kurio NT kainos gali kristi

Koreguoti kainas, pasak T. S. Kvainicko, gali tekti tiems pardavėjams, kurie savo parduodamą NT pervertino. Pavyzdžiui, pandemijos metu išryškėjo tendencija net ir prastesnės kokybės būstą parduoti brangiai. Taip nutiko dėl to, kad pirkėjai konkuravo dėl kiekvieno kvadratinio metro ir pirko viską už bet kokią kainą.

„Tie, kurie kainas kėlė dėl pasiūlos ir paklausos disbalanso, dėl išaugusios paklausos, pajus didesnį spaudimą kainų korekcijoms, ypač jeigu projektas nebuvo aukštos klasės, žemesnis nei vidutinės. Tokiems tikrai su kainos korekcijomis teks susitaikyti. Buvo aišku, kad Palangoje kai kurių vystytojų optimizmas yra labai didelis ir kainoms anksčiau ar vėliau įtakos tai turės“, – pažymi NT analitikas.

NT agentūros „Opcio“ direktorius Ignas Tiškus sako, kad kalbant tik apie naujos statybos būsto segmentą, kainas gali mažinti tie vystytojai, kurie pandemijos metu ir 2022-aisiais pervertino savo jėgas – ėmėsi pernelyg rizikingų investicijų ir dabar nori greitai parduoti, kai kuriais atvejais dar net nepastatytus objektus. Taip pat pardavėjai, kurie pandemijos metu savo NT buvo gerokai pervertinę.

„Ženklaus NT kainų kritimo nėra, pastebimi pavieniai atvejai, kai žmonėms pavyksta daugiau nusiderėti. Pavyzdžiui, 2021 metais Kunigiškėse būdavo skelbimų už 5000-6000 Eur/kv. m įrengtų butų, bet tokia kaina – pardavėjo sugalvota, jis ir tikėdavo tokia kaina, kai realiai tokio buto kaina būdavo 4000 Eur/kv. m Dabar tie nerealūs lūkesčiai sumažėjo iki 4500 Eur/kv. m“, – sako I. Tiškus.

NT brokeris priduria, kad šiuo metu Palangoje kokybiškai pastatytą būstą su daline apdaila galima įsigyti už 2700-3800 Eur/kv. m. Pašnekovas pabrėžia, kad tiek kainuoja vidutinės klasės būstas su liftu (jei pastatas aukštesnis nei 2 aukštai), automobilių stovėjimo aikštele, aptvertomis teritorijomis. Yra objektų, kurių kaina – nuo 10 tūkst. Eur/kv. m, tačiau tai – prestižinės klasės būstai.

Prognozuoja ramesnį laikotarpį 

Pasak I. Tiškaus, 2022-ieji Palangos NT rinkai nebuvo aktyvūs, tačiau jis, kaip T. S. Kvainickas akcentuoja, kad pirkėjų susidomėjimas būstu pajūryje grįžo į 2018-2019 metų lygį. 

„Rinka panašėja į 2018-2019 metus, kai žmogus, norėdamas nusipirkti kažkokį NT, turi galimybę skirti sau porą mėnesių apsidaryti, įvertinti visą rinką, važiuoti į tą patį objektą, pasižiūrėti kelis kartus, apgalvoti visus privalumus ir trūkumus, kad nesusipirktų to, ko nereikia. Sprendimą įsigyti atitolina ir brangstančios paskolos, kurios visus emocinius pirkėjus, kurie pirkdavo, nes nusipirko kaimynas, pusbrolis ir dėdė, sulaiko nuo sprendimo“, – pažymi pašnekovas.

Šiandienė situacija, pasak NT brokerio, yra normali, nes 2021 metai pajūrio būsto rinkoje buvo išskirtiniai.

„Žmonės buvo pasiryžę už dideles pinigų sumas įsigyti turtą, sutartys buvo nutraukiamos, kai kažkas siūlo daugiau, nebuvo įmanoma nuspėti rinkos ir buvo klientų, kurie nusprendė parduoti NT neadekvačiomis kainomis, galų gale sugebėdavo patys parduoti tomis neadekvačiomis kainomis ir mes negalėdavome patikėti, kad įmanoma, atsirasdavo kas nors, kas neįvertinęs rinkos nusipirkdavo brangiai“, – prisimena I. Tiškus ir priduria, kad šiandien jau sunku parduoti dar nepastatytą būstą – pirkėjai nori užtikrintumo.

NT ekspertas prognozuoja, kad šie metai pajūrio NT rinkoje bus ramūs. Jo teigimu, naujų, grandiozinių projektų neplanuojama, mažesnių – bus, tačiau jie neturės didelės įtakos Palangos, Šventosios būsto rinkoms. 

„Manau, kad šie metai bus ramesni. Matome pagal sklypų užklausas, kad paklausa yra mažesnė. Reiškia, vystytojai mažiau statys. Tiesiog dabar, matyt, bus baigiamos esamos statybos ir tikroji situacija turėtų pasimatyti 2024 metais, o šiemet baigsime kelerių paskutinių metų projektus“, – teigia I. Tiškus.

DELFI