Arūnas Milašius. Skausmo riba prieita: kiek gali kristi butų kainos

Šį kartą nebus dar vieno balso darniame chore „viskas brangs, nes pigti negali“. Nebus ir apklaustų garbių NT pardavėjų, kurie, kaip ir prieš praeitą, taip ir prieš šią krizę draugiškai tikina, kad „būstui pigti priežasčių nėra“. Yra, ir nemažai.

Kaip sako analitikai, pirkėjai priėjo kainų skausmo ribą ir neaišku, kas bus toliau. Kol kas rinka prilaikoma dirbtinai – neišduodant leidimų naujam būstui statyti ir kai kuriems rinkos žaidėjams susirenkant grietinėlę bei nuolat giedant giesmę „butai brangs, nes turi brangti“.

Ar bus pigimas ir koks, ar rinkos žaidėjams pavyks dirbtinai išlaikyti kainas, – kitas klausimas. Mano nuomone, korekcijos tikimybė didelė. Tačiau tai, ką rašau, yra tiesiog mano asmeninė nuomonė, kuria nebūtina vadovautis priimant sprendimus dėl būsto pirkimo ar pardavimo. Kiekvienas turi savo argumentų ir poreikių, kuriais ir reikia vadovautis.

Pradėkime nuo oficialios statistikos.

Ką rašo „Ober Haus“ pranešime spaudai:

„Naujausi duomenys rodo, kad būsto rinkos aktyvumas šalyje ir toliau išlieka pastebimai žemesnis nei praėjusiais metais, tačiau bendras susidomėjimas būstu vis dar aukšto lygio. Ypač tai matoma iš kylančių būsto kainų, kurios rodo besilaikančias tvirtas būsto pardavėjų pozicijas tiek pirminėje, tiek ir antrinėje rinkoje. Tačiau per metus galime sulaukti daugiau pesimistiškų nuotaikų šalies būsto rinkoje, kadangi jau šiuo metu tiek šalies verslas, tiek gyventojai susiduria su įvairiais ekonominiais iššūkiais. Tą signalizuoja ir palaipsniui prastėjančios gyventojų nuotaikos.

VĮ Registrų centro duomenimis, šių metų liepą Lietuvoje įsigyta beveik 3 000 butų, arba 17 proc. mažiau nei 2021 metų liepą. Įvertinus tai, kad 2021 metais šalies būsto rinka pasižymėjo rekordiniu rinkos aktyvumu, dabartinis rinkos aktyvumas vis dar išlieka aukštas, t. y. jis sugrįžo į 2019–2020 metų lygį (lyginant su tų metų liepos mėnesiu). Statistikos departamento duomenimis, vartotojų pasitikėjimo rodiklis 2022 metų liepą smuko 1 procentiniu punktu iki minus 12, ir tai yra žemiausias rodiklis nuo 2020 metų balandžio mėnesio (pirmosios koronaviruso pandemijos bangos).“

Kalbant paprasčiau, žmonės atsitokėja ir pradeda suprasti, kad jie tiesiog nebeįperka būsto, kuriame būtų komfortiška gyventi šeimai.

Vilniuje kainos jau perkopė 3000 eurų už kvadratinį metrą. Palyginimui, Rygoje kainos kur kas žemesnės, o ji didesnė nei mūsų sostinė ir yra uostamiestis su milžiniškais pinigų srautais. Nors ten per metus kainos pašoko 29 proc., tačiau kovą už būstą vidutiniškai reikėjo mokėti 2 250 eurų už kvadratinį metrą, balandį – jau 2350. Prieš metus – 1825 eurus.

Visgi, tarp Latvijos ir Lietuvos sostinių yra vienas esminis skirtumas, apie kurį mažai kalbama, – tai Baltarusija. Į Lietuvą plūsta tūkstančiai tos šalies IT įmonių darbuotojų, gaunančių itin geras algas, ir jiems, skirtingai nuo lietuvių, visiškai neskausmingos į kosmosą šovusios butų nuomos kainos sostinėje. Aukštos nuomos kainos vėl grąžino net brangaus būsto pajamingumą į „padorius“ rėmus, nes dar neseniai nusipirkti butą ir jį nuomoti nebebuvo laikoma padorią grąžą suteikiančia investicija.

Tačiau nesižvalgykime į kaimynus. Pažiūrėkime, kas vyksta pas mus. Didžiausias kainų šuolis nutiko Rusijai pradėjus agresiją prieš Ukrainą. Tada į debesis pakilo žaliavų kainos, jos dabar sėkmingai darda žemyn. Už metalus reikėjo mokėti dvigubai, o dabar kaina tik 20 proc. didesnė nei prieškariniu laikotarpiu. Panašiai ir kituose segmentuose, išskyrus atlyginimus ir energetiką. Tai vienas iš veiksnių, galintis spustelti kainą žemyn, nes net šiandien, realiai dar neprasidėjus laukiamai krizei, vartotojams būstai jau per brangūs, ir prekyba sustojo nepaisant prilaikomos pasiūlos. Rudenį, kai bus pradėti realizuoti objektai, kurie pastatyti iš naujų statybinių medžiagų ne už piko kainas, galime sulaukti pokyčių, nes, tikėtina, pasiūla augs ir pardavimą reikės stimuliuoti. Nebeužteks nusigriebti grietinėlės nuo kelių objektų. Tikėtina, kad tai pradedame matyti, – vystytojai jau ima siūlyti įvairių nuolaidų ir įvairių dovanų.

Kitas veiksnys, kuris labai realiai gali stumtelti kainas žemyn, – infliacija. Palūkanų normos, padidinančios vidutinę paskolos sumą šimtu eurų per mėnesį, vargu ar bus stabdantis faktorius, o 20–30 proc. vien oficiali (jei skaičiuosime būtinojo vartojimo prekes, tai ir kur kas didesnė) infliacija – jau rimtas stabdis. Žmonės, milijonais traukiantys į brangią Palangą, dar nesuvokė, kad iš 1000 eurų, kurie guli jų kišenėje, pagal perkamąją galią realiai liko tik 600–700 eurų. Paprasčiau kalbant, jei prieš metus už eurą galėjai nupirkti du sūrelius, dabar tik pusantro ir tai sumažinto svorio. Tas suvokimas ateis rudenį, kai prasidės šildymo ir rekordinių elektros kainų mokėjimo laikas.

Tačiau yra ir tokių veiksnių, kurie prilaiko korekciją, – būtent korekciją, ne griūtį. Vieni nenori parduoti nekilnojamojo turto, nes nežino, ką veikti su pinigais, kiti, turintys pinigų, trokšta įsigyti nekilnojamojo turto ir viliasi, kad taip pavyks apsaugoti santaupas. Akcijos, kitos investavimo priemonės šiandien neatrodo ypač patraukliai, ir jų ateitis (bei tuo labiau pajamos iš jų) miglotos.

Kitas faktorius – jau minėtas baltarusių antplūdis.

Kokia mano asmeninė prognozė? Laukčiau 20–30 proc. korekcijos. Tiesiog NT srityje išsikvėps pokarinis kainų augimas, kaip nutiko žaliavų rinkoje. Žinoma, tą gali pakeisti mūsų valdžios sprendimai, ką jau ne kartą matėme. Pavyzdžiui, toliau neišduodami statybos leidimai ir šitaip gilinamos problemos NT rinkoje. Ar klydau, pamatysime prieš Kalėdas. Jei netikite, kad kas nors panašaus gali nutikti, – Švedijoje tai jau vyksta.

Gražaus visiems rudens.

Autorius feisbuke.

DELFI