Palangoje rezervavo butą „iš brėžinių“, o statybos stovi jau antrus metus: kaip neapsigauti?

Nekilnojamojo turto (NT) rinkos žinovams teigiant, kad vėl ima daugėti tik brėžiniuose egzistuojančių butų rezervacijų, gyvenimas primena, kad tai gali būti ne pats geriausias sprendimas. Pajūryje vėl fiksuojamas atvejis, kai su rimtomis bėdomis susidūrė namo statyti nebaigusi bendrovė, nors dalis būstų jau rezervuoti, be to, pinigų neatgauna bendrovė, siūlanti žmonėms investuoti į statybas.

NT specialistai sako, kad dabar tokių atvejų, kai naujų projektų vystytojai neįvykdo savo duotų pažadų pinigus už būstą sumokėjusiems žmonėms, vis dar pasitaiko. Teismų praktika rodo, kad du panašūs atvejai per pastarąjį pusmetį fiksuoti Palangoje: juos sieja tai, kad dalis butų rezervuoti, pirkėjai sumokėjo pinigus, o statybos numatytu laiku nebaigtos.

(Ne)grįžusios rezervacijos 

Lietuvos NT plėtros bendrovė „Omberg group“ prieš kelias savaites išplatino pranešimą apie tai, kad į rinką grįžta 3 metus nematytos būsto rezervacijos „iš brėžinių“. „Vis daugiau vystytojų grįžta prie to, ko rinka nematė nuo 2022 metų pradžios – išankstinių, nepradėtų statyti projektų rezervacijų, kurios prasideda prieš pradedant viešus pardavimus“, – teigiama balandžio 30-ąją bendrovės paskelbtame pranešime. Anot jo, ankstyvas rezervacijas taip pat skelbia tokie rinkos gigantai kaip bendrovės YIT ar „Eika“.

Lietuvos NT brokerių asociacijos vadovė Jurgita Dingelytė sako, kad tokios rezervacijos niekur nebuvo dingusios. „Nepasakyčiau, kad toks reiškinys rinkoje būtų dingęs ir vėl staiga atsiradęs. Tose vietose, kurios, tarkime, yra paklausios – centras, prestižiniai būstai, rezervacijos kaip buvo, taip ir yra. O ekonominės klasės būstų – ne centre, miegamuosiuose rajonuose, kurių pasirinkimas yra didesnis, – pasiūlymų yra gerokai daugiau, tad ne kiekvienam vystytojui pavyksta parduoti rezervacijas nepradėjus statybų, ypač jeigu butus siūlo naujas, niekam rinkoje nežinomas vystytojas. Bet pas pagrindinius vystytojus išankstinės rezervacijos kaip buvo, taip ir yra, tiesiog kurį laiką buvo sulėtėjimas, sąlygotas ekonominių bei geopolitinių veiksnių. O dabar jau juntamas atsigavimas“, – sakė ji. J. Dingelytės vertinimu, įspūdį dėl išankstinių rezervacijų gali sustiprinti tokie procesai kaip šiuo metu suaktyvėjęs naujos statybos būsto pirkimas ar bendras rinkos atsigavimas.

Naujus būtina tikrinti 

NT brokerė teigia, kad visada atsargiau vertinami projektai, kuriuos siūlo mažai žinomi arba nauji vystytojai, ypač jeigu apie jų projektus trūksta viešos informacijos. „Vystytojo ir jo projektų tęstinumo nežinojimas, patikimumo nebuvimas lemia, kad klientai žiūri šiek tiek atsargiau“, – kalbėjo asociacijos vadovė. Brokerių atstovė teigia, kad renkantis tokį projektą kyla rizika, kad pardavėjas savo įsipareigojimo gali neįvykdyti – tokių atvejų vis dar pasitaiko, nors ir mažiau nei anksčiau. 

„Visi žinome, kad tai gali baigtis pažadais ir nebaigtais darbais. Pagrindinė grėsmė – įsipareigojimų nevykdymas. Nors ir rečiau nei anksčiau, bet dabar tokių atvejų rinkoje vis dar pasitaiko“, – kalbėjo J. Dingelytė. Brokerių atstovė sako, kad nusprendus rinktis panašius pasiūlymus būtina nuodugniai patikrinti vystytoją, jo galimybes, išvystus projektus, atidžiai suderėti pirkimo-pardavimo sutartis. „Turbūt pagrindiniai saugikliai yra tik griežtos sutartys, – teigė J. Dingelytė.

Pinigai sumokėti, statybos vėluoja 

Kad duotų pažadų laikosi ne visi vystytojai, rodo vienas naujas projektas Palangoje, Pavasario gatvėje – ten Kauno bendrovė „Palangos svajonė“ šiuo metu stato 4 aukštų daugiabutį. „Vakaro alėja“ pavadinto projekto interneto svetainėje informuojama, kad statybų pabaiga numatoma 2023-ųjų pabaigoje, tačiau šiandien konstatuota, kad darbai yra nebaigti – namui trūksta stogo, o projekto vystytojai teismas iškėlė restruktūrizacijos bylą. Jos duomenimis, įmonė prieš keletą metų įkurta būtent „Vakaro alėjos“ projektui ir planavo iš viso pastatyti du daugiabučius namus, bet iki šiol nebaigtas pirmasis. 

„Pradiniam statybos darbų etapo užbaigimui trūksta pastato stogo užbaigimo, kas iš esmės leistų užbaigti didelį statybos darbų etapą ir pradėti apartamentų pardavimus“, – teismui nurodė įmonė. Ji neslepia, kad statyboms panaudoti pirkėjų iš anksto sumokėti pinigai. „Bendrovė per 2022-2024 metus investavo daugiau kaip vieną milijoną eurų (...) naudojant bendrovės akcininkų nuosavas lėšas, avansus sumokėjusių butų pirkėjų lėšas“, – rašoma jos atsiliepime į ieškinį.

„Vakaro alėjos“ interneto svetainėje nurodoma, kad 19 butų name jau rezervuota, dar 49 siūloma įsigyti, kainos svyruoja nuo 1950 iki 2,6 tūkst. eurų už kvadratinį metrą. „Vykdant aktyvius turto pardavimo veiksmus, butus objektyviai įmanoma realizuoti per 2-3 metus“, – teigiama vystytojo atsiliepime teismui. 

Norėjo bankroto 

Bankrotą vystytojui pačioje praėjusių metų pabaigoje paprašė iškelti namą stačiusi Klaipėdos rajono statybų bendrovė „Gelirija“ – įmonės teigimu, užsakovė už atliktus darbus neatsiskaitė daugiau nei 300 tūkst. eurų. „Jos įsipareigojimai viršija turto vertę, veikla yra nuostolinga, patiriami nuostoliai kasmet didėja (...) Įmonė nėra gyvybinga bendrovė“, – teigiama 2024-ųjų gruodžio 30 dieną Kauno apygardos teisme gautame pareiškime, kurį pateikė „Gelirija“.

Bendrovių sutartis dėl statybos darbų jau nutraukta, „Palangos svajonė“ savo atsiliepime teigia, jog dėl to yra kalta „Gelirija“, vėlavusi atlikti arba iš viso neatlikusi darbų, dėl to užsakovė kreipėsi į Klaipėdos apygardos prokuratūrą ir paprašė pradėti ikiteisminį tyrimą dėl statybų bendrovės vadovų bandymų sukčiaujant įgyti labai didelės vertės svetimą turtą. „Palangos svajonės“ vadovas ir akcininkas Alius Jankauskas teismui taip pat nurodė, kad bendrovė gali išspręsti problemas ją pertvarkant ir teismo paprašė jai kelti restruktūrizavimo bylą – ji padėtų išspręsti laikinas finansines problemas ir atsiskaityti su kreditoriais. „Atsižvelgdama į bendrą rinkos situaciją, prognozinius skaičiavimus, siūlomą konkurencingą butų pardavimo kainą, atliktus darbus, susijusius su investuotojų pritraukimu, sutarčių dėl statybos darbų pasirašymų (...) inicijavo restruktūrizavimo procesą“, – teigiama įmonės atsiliepime.

Kauno apygardos teismas šių metų vasario 19-osios nutartimi „Palangos svajonės“ prašymą tenkino ir iškėlė jai restruktūrizavimo bylą. Iniciatyvą, kad jai būtų keliamas bankrotas, palaikė Klaipėdos statybų bendrovė „Statauga“ – jos atsiliepime nurodoma, jog „Palangos svajonė“ iki šiol nėra iki galo atsiskaičiusi su ja už 2023 metais atliktus darbus, jokios veiklos nevykdo ir neuždirba jokių pajamų.

Bankrotui pritaria ir daugiau nei milijoną eurų statyboms paskolinusi sutelktinio finansavimo platforma „Profitus“ (dabar bendrovė „Profitus Crowdfunding“ – aut. past.). Tačiau „Gelirijos“ skundą išnagrinėjęs Lietuvos apeliacinis teismas šiemet kovą nusprendė nieko nekeisti ir konstatavo, jog „Palangos svajonė“ gali tęsti veiklą. „Ji tikslingai siekia tęsti savo pagrindinę veiklą – sudaro sutartis, siekdama užbaigus statybos projektą, gauti pajamas ir jas panaudoti atsiskaitymui su visais kreditoriais. Apeliacinės instancijos teismo vertinimu, restruktūrizavimo bylos atsakovei iškėlimas leistų jai įveikti iškilusius laikinus finansinius sunkumus ir išvengti bankroto“, – konstatavo Apeliacinis teismas.

Skolinosi iš gyventojų 

Be kitų šaltinių, daugiabučių statyboms „Palangos svajonė“ naudojo ir iš sutelktinio finansavimo platformos „Profitus“ pasiskolintus pinigus. Remiantis internete vis dar aptinkamu pasiūlymu, už investicijas į šį objektą platforma žmonėms 2023 metų liepą siūlė 12-14 proc. palūkanas. 

Tačiau pernai lapkritį paskolos sutartis nutraukta, o „Profitus“ šiuo metu iš projekto vystytojo su antstolio pagalba bando atgauti 1,24 mln. eurų skolą - tam naudojamas ir paskolos pasirašymo metu įkeistas nekilnojamasis turtas. Priverstinį skolos išieškojimą vykdantis Klaipėdos antstolis Zenonas Zenkevičius areštuotą „Palangos svajonės“ turtą buvo įvertinęs 1,57 mln. eurų, tačiau įmonė tokį vertinimą užginčijo teisme ir pasiekė, kad jo vertė siektų 2,2 mln. eurų.

Byloje nurodoma, kad tas areštuotas turtas – tai du pastatai ir žemės sklypas, tarp jų yra statomas daugiabutis Palangoje. Projekto vystytoja teismui nurodo, kad jau rado projekto refinansavimo partnerį – Centrinę kredito uniją. 

Ne pirmas kurorte 

„Vakarų ekspresas“ šių metų pradžioje jau skelbė panašią istoriją iš Palangos – kurorte Vilniaus bendrovė „Verslo startas“ pardavinėjo butus nebaigtame statyti name ir surinko apie 800 tūkst. eurų avansų iš būstą rezervavusių pirkėjų. Tačiau statybos nebaigtos, o vystytojas bankrutuoja – bendrovės vadovas nurodė, kad tiesiog neįvertino šio verslo rizikų. Paaiškėjo, kad statybos buvo finansuojamos ne tik pirkėjų avansais, bet ir sutelktinio finansavimo platformos „Estateguru“ paskolintais pinigais – apie 2,2 mln. eurų. Policija tiria, ar šis atvejis – ne sukčiavimas. Teismas jau konstatavo, kad vystant šį projektą valstybei buvo pateiktas dokumentas su neteisingais duomenimis: įstaigoms pateikta deklaracija apie Vanagupės gatvėje esančio pastato 100 proc. baigtumą, nors statinys akivaizdžiai nebaigtas statyti. Šis dokumentas panaikintas.

Valdas Pryšmantas 

"Vakarų ekspresas"